Te asist la tranzacții imobiliare, verificarea juridică a unui imobil înainte de cumpărare și în litigiile cu dezvoltatorii sau cu vânzătorii. O proprietate se cumpără o dată, dar problemele juridice te urmăresc ani buni.
Cele mai costisitoare greșeli imobiliare nu se văd la prima vedere: un imobil cu sarcini ascunse, un antecontract care nu te protejează, un dezvoltator care întârzie sau livrează altceva decât a promis. Toate se previn dacă actele sunt verificate înainte să semnezi și să plătești.
Te asist atât pe cumpărători, cât și pe vânzători și proprietari, la tranzacțiile din București și Ilfov. Scopul este simplu: să semnezi în cunoștință de cauză și să nu plătești pentru un risc pe care l-ai fi putut elimina printr-o verificare.
Înainte de a semna un antecontract sau de a plăti un avans, verific cine este cu adevărat proprietarul, dacă imobilul are sarcini (ipoteci, sechestre, interdicții), dacă există litigii pe rol și dacă situația din teren corespunde cu cea din acte și din cartea funciară. Pentru construcții, verific și autorizația de construire și recepția. Această verificare, numită și due diligence, costă infinit mai puțin decât un proces ulterior.
Antecontractul, sau promisiunea de vânzare-cumpărare, nu transferă proprietatea, dar obligă părțile să încheie ulterior contractul. Dacă una dintre părți refuză, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare. Tocmai de aceea contează ca antecontractul să fie redactat corect: clauzele privind avansul, termenul și răspunderea fac diferența între o protecție reală și o simplă hârtie.
La achizițiile de la dezvoltatori, problemele cele mai frecvente sunt întârzierea livrării, suprafața sau finisajele diferite față de proiect și refuzul intabulării. Dezvoltatorii au obligații de informare față de cumpărători, iar nerespectarea promisiunilor din contract sau din materialele de prezentare poate atrage răspunderea lor. Te ajut să îți recuperezi avansul sau să obții despăgubiri atunci când proiectul nu este livrat conform.
O tranzacție imobiliară are mereu două părți cu interese diferite. Te asist pe oricare dintre ele, dar niciodată pe amândouă în aceeași tranzacție.
Verific situația juridică a imobilului, mă asigur că plătești avansul cu garanții reale și că antecontractul prevede ce se întâmplă dacă vânzătorul se răzgândește. Obiectivul este să nu rămâi nici fără imobil, nici fără bani.
Pregătesc actele, redactez un antecontract care îți asigură încasarea prețului și te protejează dacă, de fapt, cumpărătorul nu mai poate plăti sau obține creditul promis.
E cel mai frecvent litigiu de după cumpărare. Apar infiltrații, umezeală, instalații care nu funcționează, iar vânzătorul spune că nu știa. Legea nu îl scapă atât de ușor.
Art. 1707 Cod civil, Garanția contra viciilor ascunse
(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.
(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.
(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
Din text se desprind cele trei lucruri pe care le verific primele: viciul trebuie să fie ascuns, nu vizibil la o vizionare atentă; el sau cauza lui trebuie să fi existat la data predării; iar efectul trebuie să fie serios, nu un simplu defect estetic. Buna sau reaua-credință a vânzătorului nu contează pentru existența garanției, ci pentru întinderea despăgubirilor.
Odată descoperit, viciul trebuie adus la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, potrivit art. 1709, altfel pierzi o parte din remedii. Practic: notifică în scris imediat ce ai constatat problema, nu după ce ai făcut reparațiile. Detaliile, în ghidul despre viciile ascunse la imobile.
Zona care generează cele mai lungi conflicte, pentru că părțile rămân vecine și după proces. Sunt instituții distincte, cu temeiuri și probe diferite:
Pentru proprietari, cele mai costisitoare greșeli nu sunt la semnare, ci la ieșirea din contract:
Termenul general de prescripție este de 3 ani, potrivit art. 2517, dar momentul de la care curge diferă: la vicii ascunse se raportează la descoperirea lor, la antecontract la data la care trebuia încheiat contractul, la despăgubiri de la data producerii pagubei. Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, termenul se apreciază în funcție de clauzele antecontractului.
Concluzia practică e aceeași ca peste tot în civil: momentul în care ai aflat de problemă contează mai mult decât momentul în care te-ai hotărât să acționezi.
Îmi arăți actele imobilului sau contractul propus și verific situația juridică reală.
Stabilim clauzele care te protejează și redactez sau modific antecontractul ori contractul.
Te asist la notar la semnare sau te reprezint în instanță dacă există deja un litigiu.
Mă ocup de înscrierea dreptului în cartea funciară și de recuperarea efectivă a sumelor, după caz.
Notarul autentifică actul și verifică formal cartea funciară, dar nu îți negociază clauzele și nu îți apără interesele în caz de conflict. Avocatul verifică riscurile, negociază în favoarea ta și redactează clauze care te protejează, lucruri pe care notarul, prin rolul său neutru, nu le face.
Proprietarul real, sarcinile (ipoteci, interdicții, sechestre), existența unor litigii, concordanța dintre teren și acte și, la construcții, autorizația și recepția. Toate acestea se verifică înainte de plata avansului.
În funcție de contract, poți cere despăgubiri pentru întârziere, executarea obligațiilor sau desființarea contractului cu recuperarea avansului. Analizez contractul și îți spun ce variantă este realistă.
Este înscrierea dreptului tău de proprietate în cartea funciară. Fără intabulare, dreptul nu este pe deplin opozabil terților, motiv pentru care este un pas esențial după orice achiziție.
Antecontractul este promisiunea de a vinde și de a cumpăra în viitor; el nu transferă proprietatea. Contractul de vânzare, încheiat la notar în formă autentică, este cel care transferă efectiv dreptul. Avansul și obligațiile părților se reglementează, de obicei, prin antecontract.
Este modul de a dobândi proprietatea prin posesia îndelungată și neîntreruptă a unui imobil, în condițiile prevăzute de lege. Este utilă atunci când stăpânești de mulți ani un teren sau o casă fără a avea acte complete pe numele tău.
Onorariul îl stabilim transparent la prima consultanță, în funcție de tipul tranzacției sau de complexitatea litigiului. La o achiziție, verificarea juridică este, de regulă, mult mai ieftină decât un proces ulterior.
Spune-mi situația ta și verificăm actele înainte de a plăti un avans sau de a semna.
Cere o consultanță →