Întârzie predarea, livrează altceva decât a promis, refuză intabularea sau nu îți returnează avansul? Ca și cumpărător ai drepturi clare și pârghii reale, de la penalități până la recuperarea integrală a banilor. Iată cum le folosești.
Achiziția unei locuințe de la un dezvoltator, mai ales „pe hârtie”, înainte de finalizarea blocului, vine cu un risc real: promisiunile din broșură și din discuții nu se regăsesc întotdeauna în ce primești. Termenul de predare se tot amână, suprafața sau finisajele diferă de proiect, apar vicii, iar uneori dezvoltatorul refuză chiar să intabuleze sau să îți restituie avansul.
Vestea bună: legea te protejează. Cumpărătorul nu este la mila dezvoltatorului. Mai jos găsești, structurat, ce poți face în fiecare situație și cum îți recuperezi banii sau obții ce ți s-a promis.
Primul pas, mereu: documentează tot (contract, plăți, mesaje, poze, proiect) și pune dezvoltatorul în întârziere printr-o notificare scrisă. Fără acest pas, multe dintre drepturile tale nu se pot valorifica eficient.
Înainte de a cere penalități, daune sau rezoluțiunea, dezvoltatorul trebuie, de regulă, pus în întârziere printr-o notificare scrisă prin care îi ceri să își execute obligația într-un termen rezonabil. Acest pas nu este o formalitate: el marchează momentul de la care curg penalitățile și deschide calea celorlalte măsuri. O notificare redactată corect, de avocat, are și un efect de presiune, multe situații rezolvându-se chiar în această etapă.
Construcțiile beneficiază de garanție potrivit legislației privind calitatea în construcții. Dezvoltatorul răspunde pentru viciile lucrării, iar pentru viciile ascunse ale structurii de rezistență răspunderea se întinde pe o perioadă lungă, de regulă pe toată durata de existență a construcției pentru viciile structurale grave. Asta înseamnă că nu rămâi fără protecție nici atunci când problemele apar după predare.
Dacă ai cumpărat ca persoană fizică, ești consumator, iar asta îți dă protecție în plus. Contractele dezvoltatorilor sunt, de regulă, contracte de adeziune (le semnezi așa cum sunt), iar clauzele dezechilibrate pot fi constatate abuzive și înlăturate, în temeiul legii privind clauzele abuzive. În plus, poți sesiza Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) împotriva practicilor incorecte ale dezvoltatorului, în paralel cu demersurile în instanță.
Când dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile esențiale, de exemplu nu predă imobilul deloc sau întârzie nejustificat și grav, poți cere rezoluțiunea contractului. Efectul este desființarea contractului și repunerea părților în situația anterioară, ceea ce înseamnă restituirea integrală a avansului plătit, la care se pot adăuga daune. Este soluția potrivită atunci când nu mai ai încredere că proiectul se va finaliza.
Un risc real la proiectele „pe hârtie” este insolvența dezvoltatorului. În acest caz, drepturile tale trebuie valorificate prin înscrierea creanței la masa credală, iar promisiunea de vânzare poate avea, în anumite condiții, un regim de protecție. Aici timpul și pașii corecți contează enorm, de aceea este esențial să acționezi imediat ce apar semnale de blocaj financiar.
Verific clauzele privind termenul, penalitățile, conformitatea și răspunderea dezvoltatorului.
Redactez punerea în întârziere și cererea fermă de remediere sau restituire.
Multe situații se rezolvă pe cale amiabilă; dacă nu, te reprezint în instanță.
Obținem penalitățile, remedierea, intabularea sau restituirea avansului, după caz, și punerea în executare.
Contractele dezvoltatorilor sunt scrise în favoarea lor și pline de clauze care îți limitează drepturile. Un avocat identifică ce clauze sunt abuzive, construiește notificarea și dosarul corect și alege strategia potrivită: penalități, remediere, reducere de preț sau rezoluțiune cu recuperarea banilor. Vezi pe larg pe pagina avocat drept imobiliar, iar înainte de o nouă achiziție citește ce acte verifici la cumpărare și care sunt obligațiile de informare ale dezvoltatorilor.
Da. Poți cere penalitățile de întârziere prevăzute în contract și daune pentru prejudiciul real (de exemplu, chiria plătită în plus). Întâi se face punerea în întârziere.
Da, prin rezoluțiunea contractului atunci când dezvoltatorul nu își respectă obligațiile esențiale. Efectul este restituirea integrală a sumelor plătite, plus eventuale daune.
Nu neapărat. Clauzele abuzive din contractele de adeziune pot fi constatate ca atare și înlăturate, în temeiul legii privind protecția consumatorilor.
Da. Construcțiile au garanție, iar pentru viciile ascunse, mai ales cele structurale, răspunderea dezvoltatorului se întinde pe o perioadă lungă.
Da, dar timpul presează. Creanța trebuie înscrisă la masa credală, iar promisiunea de vânzare poate beneficia de protecție. Acționează imediat.
Trimite-mi contractul și situația ta. Verific ce poți cere și construim cel mai bun demers, de la notificare la recuperarea banilor.
Cere o consultanță →