Ghid practic: ce documente ceri și verifici înainte să plătești un avans sau să semnezi, ca să nu cumperi probleme o dată cu imobilul.
Cumpărarea unei locuințe este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai mare tranzacție din viață. Și tot ea ascunde cele mai costisitoare capcane: un imobil cu ipoteci sau sechestre, un vânzător care nu este de fapt proprietar, o construcție fără autorizație sau acte care nu corespund cu realitatea din teren. Toate acestea se pot afla înainte de a semna și de a plăti, printr-o verificare a documentelor.
Mai jos găsești, pe înțelesul tău, ce acte trebuie cerute și verificate înainte de a cumpăra o casă sau un apartament, fie că achiziționezi de la o persoană fizică, fie de la un dezvoltator.
Cel mai important document este extrasul de carte funciară de informare, eliberat de Agenția de Cadastru. El îți arată trei lucruri esențiale: cine este proprietarul real al imobilului, descrierea exactă a proprietății și, cel mai important, dacă imobilul are sarcini, adică ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre sau alte drepturi ale unor terți. Un imobil cu sarcini neridicate îți poate aduce datoriile altcuiva sau chiar pierderea proprietății. Extrasul are valabilitate scurtă, așa că trebuie verificat aproape de momentul tranzacției.
Vânzătorul trebuie să facă dovada că este proprietar, prin actul în baza căruia a dobândit imobilul: contract de vânzare, certificat de moștenitor, act de donație, hotărâre judecătorească sau alt titlu. Verifici ca datele din act să corespundă cu cele din cartea funciară și cu actul de identitate al vânzătorului. Dacă imobilul a fost moștenit, asigură-te că succesiunea a fost dezbătută și că toți moștenitorii sunt de acord cu vânzarea.
Certificatul fiscal, eliberat de primărie pe numele vânzătorului, atestă că impozitele și taxele locale aferente imobilului sunt achitate la zi. Fără el, notarul nu poate autentifica vânzarea, iar pentru tine este o garanție că nu preiei datorii fiscale o dată cu imobilul.
Imobilul trebuie să aibă documentație cadastrală și să fie intabulat, adică înscris în cartea funciară. Verifici ca suprafața și planul din actele de cadastru să corespundă cu situația reală din teren. Diferențele dintre acte și realitate, de exemplu o extindere neînscrisă, pot bloca tranzacția sau pot crea probleme ulterioare.
Dacă achiziționezi o casă nouă sau un apartament într-un bloc recent, verifici suplimentar autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de urbanism. Acestea confirmă că imobilul a fost ridicat legal și poate fi locuit și înscris în cartea funciară. O construcție fără autorizație îți poate aduce, în cazuri grave, chiar riscul demolării.
La vânzare, vânzătorul are obligația de a pune la dispoziție certificatul de performanță energetică. Pe lângă faptul că este cerut pentru autentificarea actului, îți oferă o imagine asupra eficienței energetice a locuinței și a costurilor de întreținere.
Înainte de a plăti un avans, este prudent să verifici dacă imobilul face obiectul unor litigii pe rol. Tot aici intră antecontractul de vânzare-cumpărare: dacă plătești un avans, acesta trebuie să prevadă clar ce se întâmplă dacă vânzătorul se răzgândește, în ce termen se încheie contractul final și ce garanții ai. Un antecontract prost redactat te poate lăsa fără imobil și fără bani.
Notarul autentifică actul și verifică formal cartea funciară, însă nu îți negociază clauzele și nu îți apără interesele în caz de conflict. Un avocat verifică toate aceste documente împreună, identifică riscurile ascunse, negociază în favoarea ta și redactează un antecontract care te protejează. Costul unei verificări juridice este, de regulă, infinit mai mic decât pierderea pe care o poate produce un singur act lipsă. Vezi pe larg cum te pot ajuta pe pagina avocat drept imobiliar.
De regulă, cumpărătorul suportă onorariul notarial și taxele de intabulare, iar vânzătorul se ocupă de certificatul fiscal și de cel energetic. Repartizarea exactă se poate negocia și se trece în antecontract.
Este documentul care arată proprietarul real și eventualele sarcini ale imobilului. Se obține de la Agenția de Cadastru, online sau prin notar, iar pentru tranzacție se folosește un extras recent.
În cele mai multe cazuri, câteva zile, în funcție de cât de repede se obțin actele de la vânzător. Este timp bine investit înainte de a plăti un avans.
Banca verifică imobilul în interesul ei, ca garanție pentru credit, nu pentru a-ți apăra interesele tale de cumpărător. O verificare proprie rămâne necesară, mai ales pe clauzele antecontractului.
Verific actele înainte să plătești un avans sau să semnezi, ca să nu cumperi probleme o dată cu imobilul.
Cere o consultanță →