Contractul a expirat, chiriașul a rămas, proprietarul nu a spus nimic. Codul civil consideră că s-a încheiat o nouă închiriere, pe durată nedeterminată. Îți explic exact ce se schimbă și cum se evită.
Tacita relocațiune apare din inerție, nu din voința cuiva. Contractul ajunge la termen, nimeni nu spune nimic, chiriașul plătește mai departe, proprietarul încasează. Din punct de vedere juridic, în acel moment s-a născut un contract nou, cu o diferență importantă față de cel vechi.
Art. 1810 Cod civil, Tacita relocațiune
(1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor.
(2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.
Trei condiții trebuie îndeplinite împreună: termenul s-a împlinit, chiriașul continuă să folosească bunul și să își îndeplinească obligațiile, iar proprietarul nu se opune. Lipsește una, nu există tacită relocațiune.
Noul contract păstrează condițiile celui vechi, inclusiv garanțiile, deci chiria rămâne aceeași și depozitul rămâne blocat. Ce se schimbă e durata: noul contract e pe durată nedeterminată.
Consecința practică e dublă și lovește ambele părți:
Aici e capcana cea mai costisitoare. Potrivit art. 1809 alin. (2), contractul de închiriere pe durată determinată, constatat prin înscris autentic, constituie titlu executoriu la expirarea termenului pentru obligația de restituire a bunului. Același efect îl are, în condițiile legii, contractul înregistrat la organul fiscal.
Dacă a intervenit tacita relocațiune, noul contract e pe durată nedeterminată. Nu mai există un termen la a cărui expirare să se poată executa restituirea, iar proprietarul care credea că poate evacua rapid, în baza contractului, se trezește că trebuie să denunțe contractul, să aștepte preavizul și, dacă chiriașul tot nu pleacă, să meargă în instanță.
Cu 30 de zile înainte de expirare, o notificare scrisă prin care arăți că nu dorești prelungirea și ceri eliberarea la termen.
Contractul poate prevedea expres că încetează la termen, fără tacită relocațiune, și că orice prelungire se face doar prin act adițional scris.
Notificarea se transmite prin executor, prin poștă cu confirmare de primire sau prin orice mijloc care lasă urmă. Verbal nu se poate dovedi.
Încasarea chiriei după expirare, fără nicio obiecție, e exact comportamentul din care rezultă lipsa împotrivirii.
Nu e o catastrofă, dar procedura se schimbă. Contractul fiind pe durată nedeterminată, se aplică art. 1816: oricare dintre părți îl poate denunța prin notificare, iar notificarea făcută fără respectarea termenului de preaviz produce efecte abia la împlinirea acelui termen. La împlinirea preavizului, obligația de restituire a bunului devine exigibilă.
Deci pașii sunt: notificare de denunțare, curgerea preavizului, iar dacă nici atunci chiriașul nu eliberează, acțiune în evacuare. Am detaliat procedura aici.
Da, prin tacita relocațiune, dacă chiriașul rămâne, își îndeplinește obligațiile și proprietarul nu se opune. Noul contract e pe durată nedeterminată.
Printr-o notificare scrisă, transmisă înainte de expirare, prin care arăți că nu dorești prelungirea, sau printr-o clauză expresă în contract.
Da. Noua locațiune se încheie în condițiile celei vechi, inclusiv garanțiile. Modificarea chiriei cere acordul ambelor părți.
Nu în aceleași condiții. Efectul de titlu executoriu la expirarea termenului privește contractul pe durată determinată. După tacita relocațiune contractul e pe durată nedeterminată, deci se trece prin denunțare cu preaviz.
Da, garanțiile se mențin în noul contract, potrivit art. 1810 alin. (1).
Poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz. Plecarea fără preaviz îl expune la plata chiriei pe perioada respectivă.
Verific clauzele, redactez notificarea corect și îți spun exact ce termene ai, ca să nu te trezești cu o prelungire nedorită.
Cere o consultanță →