Vecinul a montat o poartă și spune că drumul e al lui. Uneori are dreptate, alteori nu. Diferența o fac actele, iar dacă ai un drept de trecere, legea îți dă o acțiune care nu se prescrie niciodată.
Proprietarul terenului susține că drumul îi aparține și că nu mai ai dreptul să treci. Răspunsul nu este simplu, pentru că depinde de cine este proprietarul drumului, dacă există un drept de trecere, ce prevăd actele și cum a fost folosit accesul în timp.
Miza este mare. Blocarea accesului înseamnă că nu mai poți ajunge cu mașina la locuință, nu poți începe o construcție, nu poți racorda terenul la utilități și, în multe cazuri, nu îți mai poți folosi normal proprietatea.
În practică, majoritatea conflictelor vin din aceleași câteva situații: terenuri dezmembrate fără drum de acces, lipsa înscrierii servituții în acte, drumuri folosite ani la rând doar prin înțelegere verbală, schimbarea proprietarului terenului peste care se face trecerea, împrejmuirea cu garduri sau porți, neînțelegeri privind întreținerea drumului și, uneori, pur și simplu conflicte personale.
De foarte multe ori proprietarii folosesc același drum timp de zeci de ani fără niciun document care să stabilească drepturile fiecăruia. Problema apare în ziua în care unul dintre ei decide că nu mai permite accesul.
Există situații în care proprietarul are dreptul să limiteze sau chiar să interzică trecerea.
Dacă terenul îi aparține exclusiv și nimeni nu are un drept legal sau convențional de trecere, proprietarul își poate exercita dreptul de proprietate în limitele legii, inclusiv prin împrejmuirea terenului.
Vecinii permit uneori trecerea ani la rând fără să încheie un act. Mulți cred că simpla folosire îndelungată transformă automat acel drum într-un drept permanent. Nu este chiar așa, dar nici complet fals, iar nuanța contează enorm. Revin mai jos asupra ei.
Se întâmplă frecvent ca un drum folosit inițial pentru acces pietonal să ajungă să fie folosit de camioane, utilaje sau trafic intens. Dacă folosirea depășește ceea ce s-a convenit sau ce s-a stabilit legal, conflictul este despre întinderea dreptului, nu despre existența lui.
Sunt numeroase situațiile în care proprietarul nu poate opri accesul: atunci când există o servitute de trecere valabil constituită, când dreptul este înscris în cartea funciară, când accesul a fost stabilit printr-o hotărâre judecătorească, când drumul este proprietate publică sau când blocarea împiedică exercitarea unui drept recunoscut de lege.
În aceste cazuri, simplul fapt că terenul aparține unei persoane nu îi dă dreptul să împiedice exercitarea unui drept care există deja.
Aceasta este cea mai frecventă întrebare, iar legea are un răspuns precis. Servitutea nu se naște doar din lege, dintr-o convenție sau dintr-o hotărâre judecătorească. Ea poate fi dobândită și prin uzucapiune, adică prin trecerea timpului.
Art. 763 Cod civil, Dobândirea servituții prin uzucapiune
Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituțile pozitive.
Servitutea de trecere este o servitute pozitivă, adică una care presupune ca titularul să facă ceva pe terenul vecinului, în cazul de față să treacă. Asta înseamnă că intră în categoria celor care pot fi dobândite prin uzucapiune.
Nu este însă automat. Uzucapiunea are condițiile ei, iar posesia trebuie să fi fost utilă, adică publică, netulburată și continuă, nu o simplă tolerare din partea vecinului. Diferența dintre a fi trecut ani la rând pentru că vecinul te-a lăsat și a fi exercitat un drept se dovedește cu probe, iar aici se decid majoritatea acestor dosare.
Primul impuls este să înlături gardul, lanțul sau poarta. Este cea mai mare greșeală posibilă și transformă o poziție bună într-una proastă.
Analizează contractul de vânzare-cumpărare, extrasul de carte funciară, planul cadastral, documentația de dezmembrare și eventualele convenții privind servitutea. Aceste documente arată dacă există sau nu un drept de trecere.
De multe ori conflictul pornește de la lucruri concrete: circulația autovehiculelor, deteriorarea drumului, parcarea, întreținerea accesului. O soluție negociată este aproape întotdeauna mai rapidă decât un proces.
Când dreptul de trecere există și este împiedicat, remediul nu este o plângere generică. Codul civil prevede la articolul 757 acțiunea confesorie de servitute, care trimite la regulile de la articolul 696.
Două lucruri o fac deosebit de puternică. Poate fi îndreptată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, inclusiv împotriva proprietarului terenului. Iar dreptul la această acțiune este imprescriptibil, deci nu se pierde oricât timp ar trece de la blocare.
Prin ea se cere recunoașterea dreptului de servitute și obligarea celui care îl împiedică să înceteze tulburarea, de pildă să ridice poarta sau gardul montat.
În astfel de conflicte, reacțiile impulsive agravează situația. Nu demola gardul ridicat de vecin, nu intra cu forța pe proprietatea lui, nu amenința, nu începe lucrări fără temei legal și nu ignora notificările primite. Astfel de acțiuni pot genera litigii suplimentare și pot atrage răspundere civilă sau penală.
Merită reținut și că, într-un proces, conduita fiecărei părți contează. Cine își face singur dreptate pierde credibilitate exact acolo unde are nevoie de ea.
Ai cumpărat un teren în 2018, iar accesul se făcea pe un drum privat folosit de toți proprietarii din zonă. Ani mai târziu, unul dintre vecini cumpără terenul peste care trece drumul și montează o poartă încuiată, susținând că este proprietatea sa exclusivă.
Înainte de a concluziona că are sau nu dreptate, se analizează actele de proprietate, documentația cadastrală, existența unei servituți, modul în care a fost creat acel drum și eventualele obligații asumate de foștii proprietari. Abia după această analiză se poate spune dacă blocarea este justificată.
Proprietarul unui teren are dreptul să își protejeze proprietatea, dar acest drept se exercită cu respectarea drepturilor celorlalți și a limitelor prevăzute de lege.
Dacă accesul îți este împiedicat, primul pas nu este conflictul, ci verificarea documentelor. Dacă terenul tău nu are deloc ieșire la drumul public, se aplică regulile explicate în articolul despre terenul înfundat. Dacă dreptul de trecere există deja, condițiile de exercitare și traseul sunt detaliate în materialul despre servitutea de trecere.
Verific actele și situația din cartea funciară, îți spun dacă dreptul de trecere există și, dacă da, formulez acțiunea confesorie de servitute pentru ridicarea obstacolului.
Cere o consultanță →